150 000, 297 000 ou 600 000 euros pour leur maison ? C’est la question que se posent les malheureuses victimes des inondations dans les Landes et en Charente Maritime, qui n’auront pas le droit de réparer ou de reconstruire leur maison sur leur terrain… Et qui devront, après avoir été indemnisés par les assureurs au titre de la garantie obligatoire des Catastrophes naturelles, aux dires du secrétaire d’Etat au logement Benoist Apparu, se voir proposer par l’Etat le rachat de leurs droits immobiliers pour leur permettre de se réinstaller ailleurs. C’est justement, frappée au coin de l’actualité, une des questions qui découle du dernier rapport du CNIS : combien vaut mon bien immobilier ?
Le prix d’une maison inondée, quelle indemnisation ?
150 000 euros, c’est donc le montant de l’indemnisation lancé par l’Etat, probablement assimilable à un prétium doloris découlant de l’autorisation donnée par Lui-même ou ses représentants de construire là où l’on n’aurait pas dù…. Il pourrait s’ajouter aux dédommagements des assurances, qui est déjà chiffré semble-t-il et qui correspond à une moyenne de 147 000 euros ; ce chiffre représentant certainement assez bien le coût de reconstruction, qui est en gros le même qu’en rase campagne ou en banlieue d’une grande ville. Mais on entend déjà les responsables des associations de défense des propriétaires en quelque sorte expropriés de fait réclamer un prix de marché immobilier local, estimé jusqu’à 600 000 euros, même pour un préfabriqué amélioré avec piscine hors sol…de par sa proximité de la Mer ! Elémentaire, mon cher Watson. Yann Werdefroy, journaliste du Phare de de Ré pose d’ailleurs une autre question : « quand on connaît le coût moyen d’une maison dans l’île, on imagine que la facture sera salée. Une trentaine de maisons à 450 000 euros en moyenne, cela représente entre 10 et 15 millions d’euros. Mais le chiffre annoncé concernant l’indemnisation est plutôt de 150 000 euros par foyer. En poussant plus loin ce froid calcul, on peut même supposer que certains secteurs ne feront pas partie des zones rouges en raison du montant astronomique que représenteraient les indemnisations… »
Tout ceci nous raméne donc au vrai probleme qui est l’estimation de la valeur d’un bien immobilier, préalable à la détermination de son prix de vente, ou d’achat. C’est un pont-aux-ânes pour les économistes spécialistes, comme pour les agents immobiliers et in fine les notaires. Et aussi, en bout de chaîne mais presque toujours oubliés, les maires titulaires des droits de préemption et les inspecteurs des impôts chargés de l’ISF…Valeur d’usage ou valeur d’échange, disent d’abord les économistes ? Les deux ne correspondent pas forcément, pratiquement jamais. L’usage d’un appartement ou d’une maison est d’y loger. En résidence principale ou secondaire, ce qui n’est déjà pas pareil. La valeur, elle, peut s’estimer alors même fiscalement ; dans ce cas, en appliquant les barêmes utilisés pour loger le personnel de maison, c’est pas cher…
La valeur d’échange du même bien n’apparaît pratiquement qu’en cas de mutation, comme on dit, c’est-à-dire sa mise en vente pour être finalement acheté. Alors là, comme le rappelle la commission Worms, il y a un premier prix, demandé par le vendeur et affiché – après contrôle et parfois ajustement, généralement en baisse – par l’intermédiaire éventuel. Surtout en cas de crise, comme ces derniers temps. Ensuite, ce prix proposé passe au crible des acheteurs ; eux-mêmes se sont renseignés, notamment en consultant les mercuriales qui donnent des prix payés pratiquement dans le même coin, pour des biens plus ou moins identiques et plus ou moins récemment. Mais là encore, on peut toujours discuter, critère par critère…Par exemple de l’influence d’être justement en zone inondable ! Malheureusement, il n’y a pas pour ce critère-là de fixation du prix de barême officiel, ou même officieux. En tous cas pas avant ce qui risque d’être un précédent avec les 150 000 euros payés par l’Etat pour se disculper.
Pourquoi ? Parce que dans ce cas précis, même si on y pense, personne n’ose en parler ; sauf bien sûr après l’inondation…Dans un cas qui m’est personnel, le prix affiché par une agence a été réduit de moitié par rapport au pic d’avant la Crise, parce qu’on entrait en 2010, centième anniversaire des crues historiques de 1910 ; pour une maison qui est toujours située dans le même site classé, avec vue imprenable sur la Loire, etc. donc en principe valant plus cher que le même bâtiment dans la même commune mais située au bord d’un simple champ et même beaucoup plus – à cause de l’odeur – que la même maison qui jouxterait un élevage de poulets, fréquents dans ce coin de France profonde…Pis : imaginez en plus ( ou en moins) que cette propriété n’est qu’à quelques dizaines de kilomètres d’une centrale nucléaire arrivée à un grand âge et donc multipliant les risque d’un Tchenobyl. Mais cela, on n’en parle pas non plus dans le coin et cette évidence n’a pas – encore ?- d’influence négative sur le prix.
Différence entre le prix et la valeur d’une maison
Revenons à la différence entre le prix et la valeur d’un bien immobilier. Il y a en plus la possibilité d’un rapport d’argent supplémentaire en le louant. Un studio à Saint Tropez avec vue sur la terrasse du café Sénéquier peut se louer à cause de cela dix fois plus cher en meublé à des touristes qu’avec un bail aidé à une personne handicapée…Comment intégrer cette possibilité de mise en valeur – et d’autres – dans l’estimation de son prix qui en deviendrait astronomique ? Bon, je m’arrête là parce que cela peut donner des idées aux inspecteurs vérificateurs des impôts.
D’ailleurs, en post scriptum pour terminer, au sujet de la prochaine déclarion d’ISF, il va y avoir des – bonnes ou mauvaises, c’est selon – surprises avec les chiffres de prix en baisse à la fin de 2009 tels que les ont délivrés les Notaires; ceux-là même qui servent de référence au Fisc. Prenez par exemple les assujettis de Saint Cloud : la dernière livraison notariale crédite, si je l’ai bien lue, cette belle cité d’une baisse de quelque 20% du prix moyen du mètre carré par rapport à fin 2008. L’histoire ne dit pas si l’Insee cautionne ce chiffre, mais selon une estimation au doigt mouillé, cela fait à cause de cette « énorme » baisse quelques dizaines de contribuables ISF qui sont en droit de faire un pied de nez au moment des déclarations de juin en échappant au chèque qui vont avec ! A vos calculettes, comme disait l’autre.
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